Drobné opravy v nájmu: kdo co platí

Otázku, kdo platí opravu, řeší u nájmu bytu dvě pravidla. Občanský zákoník rozděluje role a nařízení vlády říká, co přesně je běžná údržba a co drobná oprava. Kdo obě pravidla zná, vyhne se většině sporů o faktury.

Základní rozdělení rolí

Pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.

Slovo pouze je podstatné. Ujednání, podle kterého by nájemce hradil veškeré opravy bez omezení, jde nad rámec zákona a jako zjevně nepřiměřená povinnost neobstojí.

Co je běžná údržba

Běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení, které se provádí obvykle při užívání bytu. Nařízení sem řadí zejména malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům.

Dále sem patří udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění vyjmenovaných předmětů, kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje a kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.

Drobné opravy podle věcného vymezení

Druhou skupinou jsou drobné opravy určené výčtem. Patří sem opravy jednotlivých vrchních částí podlah, podlahových krytin, výměny prahů a lišt, opravy jednotlivých částí dveří a oken, kování a klik, výměny zámků a opravy rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu.

Dále opravy a výměny elektrických koncových a rozvodných zařízení, tedy vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, datových zásuvek a výměny zdrojů světla, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace a klimatizace nebo opravy hlásičů pohybu.

Následují výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody opět s výjimkou hlavního uzávěru, výměny sifonů a lapačů tuku, opravy a certifikace bytových měřidel a vodoměrů, opravy hlásičů požáru a kouře a opravy regulátorů prostorové teploty.

Do výčtu patří také opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, baterií, sprch, ohřívačů vody, umyvadel, van, dřezů, splachovačů, sporáků, pečicích trub, vařičů, kuchyňských linek a vestavěných skříní, opravy kamen a kotlů etážového topení a výměny drobných součástí těchto předmětů.

Kde výčet končí

U topení je hranice velmi konkrétní. Za drobné opravy se nepovažují opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení. Ty tedy nese pronajímatel bez ohledu na cenu.

Stejně tak zůstávají mimo drobné opravy hlavní uzávěry pro byt, a to jak u plynu, tak u vody.

Drobné opravy podle výše nákladů

Ostatní opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů, které ve výčtu nejsou, se za drobné považují tehdy, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku stanovenou nařízením vlády. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy.

Náklady na dopravu se do nákladů na opravu nezapočítávají a hradí je nájemce. Rozdělení jedné opravy na několik faktur, aby se každá vešla pod limit, tedy nefunguje.

Roční limit

Nad jednotlivou opravou stojí ještě roční strop. Přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy podle věcného vymezení i podle výše nákladů v kalendářním roce částku odvozenou od podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se za drobné opravy nepovažují a nese je pronajímatel.

Podlahovou plochou se pro tento účel rozumí součet podlahových ploch bytu a všech prostorů, které jsou s bytem užívány, a to i mimo byt, pokud je užívá výhradně nájemce. Podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.

Praktický důsledek je ten, že se vyplatí vést si přehled zaplacených oprav v průběhu roku. Bez něj nájemce nepozná, kdy strop překročil, a platí i to, co už platit nemusí.

Co dělat při poruše

Poškození nebo vadu, kterou je třeba bez prodlení odstranit, oznámí nájemce ihned. Jinou vadu, která brání obvyklému bydlení, oznámí bez zbytečného odkladu. Podrobnosti o postupu, o slevě z nájemného a o odstranění vady na náklad pronajímatele popisuje text o vadách bytu a slevě z nájemného.

Časté otázky

Kdo hradí opravy v pronajatém bytě?

Pronajímatel udržuje byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy.

Co je běžná údržba?

Udržování a čištění bytu, zejména malování, oprava omítek, tapetování, čištění podlah a odpadů ke svislým rozvodům a udržování zařízení ve funkčním stavu.

Platí nájemce opravu radiátoru?

Ne. Opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení se za drobné opravy výslovně nepovažují.

Kdo platí hlavní uzávěr vody nebo plynu?

Pronajímatel. Hlavní uzávěr pro byt je z výčtu drobných oprav vyňatý.

Jak se posuzuje oprava podle ceny?

Rozhoduje náklad na jednu opravu. U několika souvisejících a časově navazujících oprav téže věci se náklady sčítají.

Počítá se doprava technika?

Náklady na dopravu se do nákladů na opravu nezapočítávají a hradí je nájemce.

Existuje roční strop?

Ano. Překročí-li součet nákladů za drobné opravy v kalendářním roce částku odvozenou od podlahové plochy bytu, další opravy nese pronajímatel.

Jak se počítá podlahová plocha?

Součet ploch bytu a prostorů užívaných výhradně nájemcem. Sklepy, které nejsou místnostmi, a balkony, lodžie a terasy se počítají jednou polovinou.

Zdroje: Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2257; nařízení vlády č. 308/2015 Sb., § 2 az 6. Ověřeno 14. 9. 2026.