Úpravy bytu v nájmu a souhlas pronajímatele

Vrtat, malovat jinou barvou, vyměnit kuchyňskou linku nebo zabudovat klimatizaci. U pronajatého bytu platí, že úprava bez souhlasu se na konci nájmu odstraňuje a nic za ni nájemci nenáleží. Opačným směrem zákon chrání nájemce před stavebními zásahy pronajímatele.

Úpravy ze strany nájemce

Souhlasí-li s tím pronajímatel, může nájemce provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu. Souhlas zákon u běžných úprav neváže na písemnou formu, ale bez písemného souhlasu se pozdější spor vede špatně.

Při skončení nájmu odstraní nájemce v bytě nebo domě změnu, kterou provedl, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá. Rozdíl mezi úpravou se souhlasem a bez něj se tedy projeví hlavně v tom, co za ni nájemce dostane.

Změna kvůli zdravotnímu postižení

Nesouhlasí-li pronajímatel se změnou, která je nezbytná vzhledem ke zdravotnímu postižení nájemce, člena jeho domácnosti nebo jiné osoby, která v bytě bydlí, aniž má k odmítnutí souhlasu vážný a spravedlivý důvod, nahradí pronajímatelův souhlas na návrh nájemce soud.

Jde o jednu z mála situací, kdy lze chybějící souhlas nahradit. Podmínkou je nezbytnost úpravy a absence vážného a spravedlivého důvodu na straně pronajímatele.

Co se děje na konci nájmu

Nájemce odstraní v bytě změny, které provedl se souhlasem pronajímatele, pokud si strany ujednaly, že při skončení nájmu uvede byt do původního stavu. Bez takového ujednání se změny se souhlasem odstraňovat nemusí.

Změny provedené bez souhlasu odstraní nájemce vždy, ledaže mu pronajímatel sdělí, že odstranění nežádá. Přesto nemůže žádat vyrovnání, i kdyby se změnami hodnota bytu zvýšila. Pronajímatel navíc může žádat náhradu ve výši snížení hodnoty bytu způsobeného takovými změnami.

Pevně zabudované věci

Zařízení a předměty upevněné ve zdech, podlaze a stropu bytu, které nelze odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty nebo bez poškození bytu nebo domu, přecházejí upevněním nebo vložením do vlastnictví vlastníka nemovité věci.

Nájemce má právo žádat, aby se s ním pronajímatel bez zbytečného odkladu vyrovnal. To ale neplatí o tom, co nájemce provedl bez souhlasu. Vyrovnání je splatné nejpozději ke dni skončení nájmu.

Úpravy ze strany pronajímatele

Nájemce je povinen strpět úpravu bytu nebo domu, případně jeho přestavbu nebo jinou změnu, jen nesníží-li to hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, nebo provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu veřejné moci, anebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma. V ostatních případech lze změnu provést jen se souhlasem nájemce.

Modernizace, která nájemci znepříjemní bydlení nad tuto míru, tedy jeho souhlas potřebuje. Výjimkou jsou zásahy nařízené úřadem a odvrácení hrozící vážné újmy.

Práce vyžadující vyklizení bytu

Nevyžaduje-li se nájemcův souhlas k provedení úpravy vyžadující vyklizení bytu, má pronajímatel právo započít s pracemi až poté, co se vůči nájemci zaváže poskytnout přiměřenou náhradu účelných nákladů spojených s vyklizením a zaplatí na tyto náklady přiměřenou zálohu.

Nevylučují-li to okolnosti případu, sdělí pronajímatel nájemci nejméně tři měsíce před zahájením prací alespoň povahu prací, předpokládaný den zahájení, odhad jejich trvání, nezbytnou dobu vyklizení a poučení o následcích odmítnutí vyklizení. Zároveň se zaváže k náhradě a uvede, jakou zálohu nabízí.

Neprohlásí-li nájemce do deseti dnů po oznámení, že byt na požadovanou dobu vyklidí, má se za to, že vyklizení odmítl. Je-li vyklizení nutné nejdéle na dobu jednoho týdne, postačí oznámení alespoň deset dnů předem a lhůta k prohlášení se zkracuje na pět dnů.

Když nájemce vyklizení odmítne

Odmítne-li nájemce byt vyklidit, může pronajímatel navrhnout soudu, aby rozhodl o vyklizení bytu. Nepodá-li návrh do deseti dnů po nájemcově odmítnutí, právo domáhat se vyklizení zaniká.

Prokáže-li pronajímatel účelnost úpravy a nezbytnost vyklizení, soud návrhu vyhoví a může stranám uložit přiměřená omezení. Před rozhodnutím o vyklizení nelze práce provádět, ledaže soud jejich provádění povolí.

Co se za úpravu nepovažuje

Malování, oprava omítek, tapetování a čištění podlah patří mezi běžnou údržbu bytu, kterou provádí a hradí nájemce. Nejde tedy o úpravu vyžadující souhlas, pokud se jí nemění charakter bytu.

Hranice bývá sporná u výrazné změny povrchů. Popis rozdělení nákladů obsahuje text o drobných opravách a běžné údržbě, vracení bytu pak text o předání a převzetí bytu.

Časté otázky

Můžu v nájmu vrtat a malovat?

Malování a drobná údržba patří k běžné údržbě. Přestavba nebo jiná změna bytu vyžaduje souhlas pronajímatele.

Musí být souhlas písemně?

Zákon u běžných úprav písemnou formu nepředepisuje, ale bez písemného souhlasu se pozdější spor dokazuje obtížně.

Musím úpravy na konci odstranit?

Změny bez souhlasu vždy, ledaže pronajímatel navrácení nežádá. Změny se souhlasem jen při ujednání o uvedení do původního stavu.

Dostanu zaplaceno za zhodnocení bytu?

U změn bez souhlasu ne, i kdyby hodnota bytu vzrostla. Pronajímatel navíc může žádat náhradu za snížení hodnoty.

Komu patří zabudované vybavení?

Věci upevněné ve zdech, podlaze a stropu, které nelze odstranit bez poškození, přecházejí do vlastnictví vlastníka nemovité věci.

Musím strpět rekonstrukci?

Jen pokud nesníží hodnotu bydlení a lze ji provést bez většího nepohodlí, nebo jde-li o příkaz úřadu či hrozbu zvlášť závažné újmy.

S jakým předstihem se ohlašuje vyklizení?

Nejméně tři měsíce před zahájením prací, s popisem prací, termínem, dobou vyklizení a poučením. U prací do jednoho týdne postačí deset dnů.

Do kdy musím na vyklizení reagovat?

Do deseti dnů od oznámení, u krátkých prací do pěti dnů. Jinak se má za to, že nájemce vyklizení odmítl.

Zdroje: Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2259 az 2263, 2293 a 2294. Ověřeno 14. 9. 2026.