Zvýšení nájemného: postup a hranice

Nájemné nelze zvýšit dopisem s novou částkou. Zákon dává pronajímateli dvě cesty a obě mají pevný postup, lhůty a strop. Nájemce má proti nim jasně vymezenou obranu, ale jen pokud reaguje včas.

První možnost je ujednání ve smlouvě

Strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. Takové ujednání má přednost a postupuje se podle něj, typicky podle sjednaného ukazatele nebo pevného procenta.

Pokud smlouva ujednání o zvyšování obsahuje, zákonný postup se nepoužije. Proto je rozumné si tuhle větu ve smlouvě najít dřív, než začne spor o to, jestli je zvýšení oprávněné.

Druhá možnost je zákonný návrh

Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li je výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.

Platí přitom strop. Navržené zvýšení spolu s tím, k němuž už došlo v posledních třech letech, nesmí být vyšší než dvacet procent.

Kdy se k návrhu vůbec nepřihlíží

Zákon vyjmenovává tři situace. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, se nepřihlíží. Stejně tak k návrhu, který neobsahuje výši nájemného, a k návrhu, který nedokládá splnění zákonných podmínek.

Návrh tedy musí být písemný, musí uvádět konkrétní částku a musí doložit, že odpovídá srovnatelnému nájemnému v místě. Dopis bez doložení je z pohledu zákona nicotný a nájemce na něj nemusí přistoupit.

Co je srovnatelné nájemné v daném místě

Jde o nájemné obvyklé za obdobný byt za obdobných smluvních podmínek ve srovnatelné lokalitě. Podrobnosti a postup pro jeho zjištění stanoví prováděcí právní předpis, takže nejde o odhad, ale o doložitelný údaj.

Prakticky se dokládá znaleckým posudkem nebo srovnáním s dostatečným počtem obdobných bytů. Jednotlivá inzerovaná nabídka takovým doložením není, protože inzerovaná cena není sjednané nájemné.

Jak má nájemce reagovat

Souhlasí-li nájemce s návrhem, zaplatí zvýšené nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu. Zvýšení tedy nikdy nenastává okamžitě.

Nesdělí-li nájemce v písemné formě do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce opožděnost.

Mlčení nájemce tedy není souhlas, ale ani konec věci. Otevírá pronajímateli cestu k soudu, který rozhodne o nájemném do výše obvyklé v místě a čase, a to s účinky ode dne podání návrhu.

Zvýšení po stavebních úpravách

Samostatné pravidlo platí pro případ, kdy pronajímatel provede stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody.

Pak se může s nájemci dohodnout na zvýšení nájemného, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li s návrhem alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce.

Nedojde-li k dohodě, může pronajímatel navrhnout zvýšení z těchto důvodů ročně o tři a půl procenta z vynaložených nákladů, přičemž se má za to, že náklady byly vynaloženy účelně. I zde platí, že k návrhu, který neobsahuje výši nájemného nebo nedokládá splnění podmínek, se nepřihlíží.

Snížení nájemného navrhuje nájemce stejně

Navrhuje-li nájemce snížení nájemného, použijí se ustanovení o zvýšení obdobně. Postup je tedy zrcadlový, včetně písemné formy, doložení a lhůt.

V praxi jde o situace, kdy nájemné výrazně převyšuje srovnatelné nájemné v místě, například po delší době trvání nájmu a po změně poměrů v lokalitě.

Co zvýšením nájemného není

Zvýšení záloh na služby není zvýšením nájemného. Řídí se jiným zákonem a jinými pravidly, popisuje je text o vyúčtování služeb v nájmu.

Zvýšením nájemného není ani nová výše sjednaná v dodatku ke smlouvě, na kterém se strany dobrovolně shodnou. Tam ale platí, že dodatek nesmí zkracovat práva nájemce pod zákonnou úroveň.

Jak postupovat prakticky

Nájemce si po doručení návrhu ověří tři věci. Zda uplynulo dvanáct měsíců od posledního zvýšení, zda návrh obsahuje konkrétní částku a zda dokládá srovnatelné nájemné. Teprve pak řeší, jestli se zvýšením souhlasí.

Pronajímatel naopak získá nejvíc tím, že návrh doloží hned. Chybějící doložení je nejčastější důvod, proč se zvýšení nakonec neuskuteční ani po měsících dohadování.

Časté otázky

O kolik lze zvýšit nájemné?

Až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v místě, přičemž zvýšení spolu s tím z posledních tří let nesmí přesáhnout dvacet procent.

Jak často lze nájemné zvyšovat?

K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, se nepřihlíží.

Musí být návrh písemný?

Ano. Musí mít písemnou formu, obsahovat výši nájemného a doložit splnění zákonných podmínek.

Od kdy platí vyšší nájemné?

Souhlasí-li nájemce, platí zvýšené nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu.

Co když nájemce neodpoví?

Pronajímatel může do tří měsíců po uplynutí dvouměsíční lhůty navrhnout, aby výši nájemného určil soud.

Platí strop i po rekonstrukci?

Po stavebních úpravách se lze dohodnout na zvýšení nejvýše o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně.

Co když se strany nedohodnou po rekonstrukci?

Pronajímatel může navrhnout zvýšení ročně o tři a půl procenta z vynaložených nákladů.

Může nájemce navrhnout snížení?

Ano. Ustanovení o zvyšování se použijí obdobně, včetně písemné formy a lhůt.

Zdroje: Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2246 az 2250. Ověřeno 14. 9. 2026.