Kupní smlouva na nemovitost: co v ní nesmí chybět

Kupní smlouva na nemovitost je jediný dokument, podle kterého katastrální úřad zapíše nového vlastníka. Pokud v ní něco chybí nebo je popsáno nepřesně, řízení se zastaví a celý obchod se zdrží o týdny.

Zároveň je to dokument, který rozděluje rizika mezi obě strany. Právě ujednání, která zákon nevyžaduje, rozhodují o tom, kdo zaplatí, když se něco pokazí.

Text popisuje, co ve smlouvě musí být, co v ní být má a jaká ujednání se nejčastěji zapomínají.

Text je obecným přehledem, ne právní radou ke konkrétnímu případu. Přípravu smlouvy je vhodné svěřit advokátovi nebo notáři.

Bez čeho smlouva neplatí

Kupní smlouva na nemovitost musí mít písemnou formu. Podpisy obou stran musí být na téže listině.

Označení smluvních stran musí být jednoznačné, tedy jméno, datum narození nebo rodné číslo a adresa. U právnických osob se uvádí název, sídlo a identifikační číslo.

Nemovitost se popisuje přesně podle katastru, ne slovně. U bytu se uvádí číslo jednotky, označení budovy, ve které se nachází, podíl na společných částech a katastrální území.

Nezbytná je také kupní cena a projev vůle nemovitost převést a koupit. Bez těchto náležitostí není smlouva způsobilá k zápisu do katastru.

Co má být ve smlouvě navíc

Ujednání	Proč
Způsob a termín úhrady ceny	určuje, kdy a odkud peníze přijdou
Úschova kupní ceny	peníze se uvolní až po zápisu vlastníka
Termín předání nemovitosti	jinak vzniká spor o vyklizení
Prohlášení o právním stavu	o zástavách, břemenech a nájmech
Prohlášení o technickém stavu	omezí spory o skryté vady
Rozdělení nákladů	poplatek za vklad, ověření podpisů, úschova
Vypořádání energií a záloh	odečty ke dni předání
Vypořádání daně z nemovitých věcí	platí vlastník k 1. lednu
Smluvní pokuta a odstoupení	řeší, co se stane při prodlení
Vybavení, které zůstává	kuchyňská linka, spotřebiče, vestavby

Popis nemovitosti musí sedět s katastrem

Nejčastější důvod, proč katastrální úřad zamítne vklad, je nepřesné označení nemovitosti. Stačí špatné číslo parcely nebo chybějící katastrální území.

Údaje se proto opisují z aktuálního výpisu z listu vlastnictví, ne z inzerátu ani z původní smlouvy. Výpis je vhodné pořídit krátce před podpisem.

U bytové jednotky se uvádí i podíl na společných částech domu a případně na pozemku. Vynechání podílu je typická chyba u smluv psaných svépomocí.

Pokud k jednotce patří sklep, garážové stání nebo terasa, musí být jejich právní povaha jasná. Rozdíl mezi samostatnou jednotkou a příslušenstvím má praktický dopad na zápis.

Ochrana peněz

Nejrizikovějším momentem celého obchodu je okamžik, kdy jedna strana plní dřív než druhá. Kupující nechce platit před zápisem, prodávající nechce převádět před zaplacením.

Řešením je úschova u třetí strany. Kupující složí peníze, prodávající podepíše smlouvu a peníze se uvolní až po zápisu nového vlastníka v katastru.

Úschovu vede advokát, notář nebo banka. Liší se cenou, rychlostí a mírou dohledu, kterou nad úschovou vykonává profesní komora.

Podmínky uvolnění peněz musí být v úschovní smlouvě popsané konkrétně. Obecná formulace typu po převodu vlastnictví vede ke sporům o to, co přesně tím bylo míněno.

Ujednání, na která se zapomíná

• Kdo hradí správní poplatek za vklad do katastru.
• Do kdy má prodávající nemovitost vyklidit a předat.
• Kolik kompletů klíčů se předává.
• Které vybavení zůstává a v jakém stavu.
• Jak se vypořádají zálohy na energie a služby.
• Kdo podá přiznání k dani z nemovitých věcí na další rok.
• Co se stane, když katastrální úřad vklad zamítne.
• Jak se vypořádá přeplatek nebo nedoplatek z vyúčtování.

Návrh na vklad a ověření podpisů

Ke kupní smlouvě se pojí návrh na vklad do katastru nemovitostí. Bez něj se nic nezapíše, protože katastrální úřad nejedná z vlastní iniciativy.

Podpisy na smlouvě, která se přikládá k návrhu, musí být úředně ověřené. Ověření zajistí notář, advokát, obecní úřad nebo pobočka pošty se službou Czech POINT.

Smlouva se obvykle podepisuje ve více vyhotoveních. Jedno zůstává každé straně a jedno se přikládá k návrhu na vklad.

Návrh podává kterákoli strana, běžně ten, kdo připravoval smlouvu. Ve smlouvě má být uvedeno, kdo tuto povinnost nese a v jaké lhůtě.

Vady, odpovědnost a co s nimi

Prodávající odpovídá za vady, které nemovitost měla v době převodu. U vad, o kterých věděl a neupozornil na ně, se odpovědnosti nelze zbavit ani ujednáním ve smlouvě.

Běžně se do smlouvy vkládá prohlášení kupujícího, že nemovitost prohlédl a přebírá ji ve stavu, v jakém se nachází. To omezí spory o vady zjevné, ne o skryté.

Právě proto se prodávajícímu vyplatí známé vady popsat přímo ve smlouvě. Zapsaná vada přestává být důvodem k pozdějšímu nároku.

U vad, které se objeví po převodu, rozhoduje, jestli šlo o vadu skrytou a kdy ji kupující zjistil. Lhůty pro uplatnění práv určuje občanský zákoník.

Nejčastější chyby

První je stažení vzoru z internetu bez úpravy. Vzor nezná konkrétní právní stav nemovitosti ani dohodu stran.

Druhá je opsání údajů z inzerátu místo z listu vlastnictví. Katastrální úřad porovnává smlouvu se svými záznamy.

Třetí je vynechání úschovy kvůli úspoře. Ušetřená částka je proti riziku zanedbatelná.

Čtvrtá je chybějící termín předání. Bez něj nevzniká jasná povinnost vyklidit a spor se řeší až po převodu.

Rezervace a smlouva o smlouvě budoucí

Před kupní smlouvou se často podepisuje rezervační smlouva. Kupující v ní skládá rezervační zálohu a strany se zavazují uzavřít kupní smlouvu do určitého termínu.

Klíčové je, co se s rezervační zálohou stane, když obchod nevyjde. Formulace se liší podle toho, kdo smlouvu psal, a bývá nastavená ve prospěch zprostředkovatele.

Smlouva o smlouvě budoucí je silnější nástroj. Zavazuje obě strany uzavřít konkrétní kupní smlouvu, jejíž znění bývá její přílohou.

Před podpisem obojího se vyplatí zkontrolovat, na jak dlouho se vážete a za jakých podmínek lze od smlouvy odstoupit. Především u financování úvěrem, které nemusí být schváleno.

Kam dál

Daňové dopady prodeje shrnuje text o tom, kdy se platí daň z prodeje nemovitosti.

Souhrn výdajů najdete v textu o tom, kolik stojí prodej bytu.

S výběrem zprostředkovatele pomůže text o tom, jak vybrat realitní kancelář.

Časté otázky

Musí být kupní smlouva písemná?

Musí a podpisy obou stran musí být na téže listině. Bez písemné formy nelze zapsat vlastnictví do katastru.

Jak se popisuje nemovitost?

Přesně podle údajů z aktuálního výpisu z listu vlastnictví, ne podle inzerátu. U bytu včetně podílu na společných částech.

Musí být podpisy ověřené?

Na vyhotovení přikládaném k návrhu na vklad ano. Ověření zajistí notář, advokát, obecní úřad nebo Czech POINT.

Kdo podává návrh na vklad?

Kterákoli strana, běžně ta, která smlouvu připravovala. Ve smlouvě má být uvedeno kdo a v jaké lhůtě.

Je úschova povinná?

Povinná není, ale bez ní jedna strana plní dřív než druhá. Peníze se uvolní až po zápisu nového vlastníka.

Kdo vede úschovu?

Advokát, notář nebo banka. Liší se cenou, rychlostí a dohledem profesní komory.

Co když katastrální úřad vklad zamítne?

Smlouva má obsahovat ujednání pro tento případ, tedy vrácení peněz z úschovy a postup pro opravu návrhu.

Musím ve smlouvě uvádět vady?

Vyplatí se to. Zapsaná vada přestává být důvodem k pozdějšímu nároku kupujícího.

Co patří k vybavení?

Vše, co má zůstat, se vypisuje jmenovitě: kuchyňská linka, spotřebiče, vestavěné skříně. Jinak vzniká spor při předání.

Stačí vzor z internetu?

Nestačí. Vzor nezná právní stav konkrétní nemovitosti ani dohodu stran o nákladech, předání a vadách.