Rychlý prodej bytu i domu: postup a náklady

Prodejní cena bytu není částka, která zůstane prodávajícímu. Mezi podpisem smlouvy a penězi na účtu stojí několik výdajů, které se dají spočítat dopředu.

Většina lidí počítá jen s provizí realitní kanceláři. Ve skutečnosti bývá největší položkou daň, pokud se na prodej nevztahuje osvobození.

Text shrnuje, co se při prodeji bytu platí, kdo obvykle nese kterou položku a kde se dá ušetřit, aniž by to zvýšilo riziko.

Přehled výdajů

Položka	Kdo obvykle platí	Poznámka
Provize zprostředkovateli	záleží na smlouvě	běžně jednotky procent z ceny
Daň z příjmu z prodeje	prodávající	jen pokud neplatí osvobození
Úschova kupní ceny	dohodou, často kupující	advokátní, notářská nebo bankovní
Právní služby a smlouvy	dohodou	součást provize u realitní kanceláře
Správní poplatek za vklad	obvykle kupující	2 000 Kč, elektronicky 1 600 Kč
Průkaz energetické náročnosti	prodávající	povinný při prodeji
Ověření podpisů	dohodou	na kupní smlouvě a návrhu na vklad
Poplatek za vyčíslení zůstatku úvěru	prodávající	u bytu se zástavou
Vyklizení a úklid	prodávající	často podceňovaná položka
Inzerce a fotografie	prodávající při prodeji svépomocí	u kanceláře součást služby

Rozdělení není dané zákonem, ale dohodou v kupní smlouvě. Právě proto se vyplatí ujasnit si ho dřív, než se smlouva podepíše.

Provize a co za ni dostanete

Provize realitní kanceláře se počítá procentem z prodejní ceny a pohybuje se obvykle v jednotkách procent. U levnějších nemovitostí bývá stanovena pevnou částkou.

Rozhodující není výše, ale rozsah služby. Ve smlouvě má být uvedeno, co provize zahrnuje: inzerci, prohlídky, právní servis, úschovu, přepis energií a předání.

Zákon o realitním zprostředkování ukládá zprostředkovateli povinné pojištění odpovědnosti a řadí činnost mezi vázané živnosti. Doklad o pojištění má kancelář na vyžádání předložit.

Prodej svépomocí ušetří provizi, ale přenese na prodávajícího inzerci, prohlídky, přípravu smluv a hlídání převodu. Úspora dává smysl u jednoduchého případu bez zástavy a spoluvlastníků.

Daň bývá největší položkou

Příjem z prodeje nemovitosti podléhá dani z příjmu, pokud se neuplatní osvobození. Právě osvobození rozhoduje o tom, jestli půjde o tisíce, nebo o statisíce.

Časový test je u nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 desetiletý. U dříve nabytých zůstává pětiletý.

Osvobozen je také prodej, pokud v nemovitosti prodávající bezprostředně před prodejem bydlel po stanovenou dobu. Třetí cestou je použití peněz na vlastní bytovou potřebu, což je ale nutné oznámit správci daně ve stanovené lhůtě.

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena, takže se s ní už nepočítá. Zůstává ale roční daň z nemovitých věcí, kterou za daný rok platí ten, kdo byl vlastníkem k prvnímu lednu.

Kde se dá ušetřit bez rizika

Podat návrh na vklad elektronicky, poplatek je nižší.
Nechat si udělat průkaz energetické náročnosti až po srovnání více nabídek.
Vyjednat rozsah provize a nechat si ho vypsat ve smlouvě.
Nesjednávat exkluzivitu na dlouhou dobu bez výpovědní možnosti.
Vyklidit a uklidit byt vlastními silami před focením.
Podpisy ověřit na poště nebo na obecním úřadu místo u notáře.
Zajistit si vyčíslení zůstatku úvěru s předstihem, aby nevznikly sankce z prodlení.

Na čem se šetřit nevyplácí

První je úschova kupní ceny. Předání peněz mimo úschovu je nejrizikovější moment celého prodeje a ušetřená částka je proti riziku zanedbatelná.

Druhou je kvalita kupní smlouvy. Chybějící ujednání o termínu vyklizení, o přechodu záloh na energie nebo o úhradě daně z nemovitých věcí vede ke sporům až po převodu.

Třetí je zamlčení vad. Prodávající odpovídá za vady, o kterých věděl a neupozornil na ně, a spor po prodeji je dražší než sleva z ceny.

Čtvrtou je podcenění právního stavu. Zástava, věcné břemeno nebo nevypořádané spoluvlastnictví se musí vyřešit dřív, než se hledá kupující.

Prodej bytu se zástavou

Byt s nesplaceným úvěrem se prodat dá, jen postup má víc kroků. Banka vydá vyčíslení zůstatku a souhlas s výmazem zástavního práva po jeho úhradě.

Kupní cena se pak obvykle rozdělí v úschově na dvě části. První jde přímo bance na doplacení úvěru, zbytek prodávajícímu.

Pozor se dává na termín platnosti vyčíslení. Po jeho uplynutí je nutné požádat o nové, protože částka se každý měsíc mění.

Předčasné splacení může být zpoplatněno podle podmínek úvěru. Konkrétní částku sdělí banka spolu s vyčíslením.

Když je potřeba prodat rychle

Rychlost prodeje neurčuje hlavně to, jak rychle se najde kupující, ale jak dobře je byt připravený a jestli je cena reálná. Většina zdržení vzniká až po dohodě s kupujícím, když se ukáže, že chybí doklad, zástava nebo souhlas spoluvlastníka.

Stanovte cenu podle realizovaných cen, ne podle inzerátů. Nabídková cena v inzerci není cena, za kterou se byty skutečně prodaly. Byt nadsazený nad trh visí v inzerci měsíce a pak se stejně zlevňuje. Co cenu ovlivňuje, rozebírá text o tom, co ovlivňuje cenu nemovitosti.
Připravte doklady předem. Výpis z katastru, průkaz energetické náročnosti, prohlášení vlastníka nebo smlouvu o převodu, u družstevního bytu doklady od družstva, u bytu se zástavou vyčíslení zůstatku úvěru.
Vyřešte právní stav. Spoluvlastnictví, věcné břemeno nebo nevypořádané dědictví prodej zastaví, dokud se nevyřeší.
Vykliďte, ukliďte a nafoťte. Prázdný a čistý byt na dobrých fotkách přitáhne víc zájemců v prvních týdnech, kdy je inzerát nejviditelnější.
Buďte k dispozici na prohlídky. Každý týden bez prohlídek prodlužuje prodej.
Počítejte s financováním kupujícího. Kupující s hypotékou potřebuje odhad banky a schválení úvěru, což přidá týdny. Kupující s vlastními penězi může být rychlejší, ale obvykle chce slevu.

Zprostředkovatel může prodej zrychlit, pokud má kupující v databázi a zvládne administrativu. Jak ho vybrat a na co si dát pozor u exkluzivní smlouvy, popisuje text o tom, jak vybírat realitní kancelář.

Výkup nemovitosti: rychlost za nižší cenu

Výkupní firmy kupují byty a domy za hotové, často během několika týdnů a i s dluhy nebo exekucí. Za rychlost se platí cenou: výkupní nabídka bývá výrazně pod tržní cenou, protože firma nese riziko a chce na dalším prodeji vydělat.

Výkup dává smysl, když je čas důležitější než cena, typicky při hrozící dražbě, rozvodu nebo dědictví, které nikdo nechce spravovat. U výkupu je potřeba hlídat stejné věci jako u běžného prodeje, a několik navíc:

Kupní cena musí jít přes úschovu u advokáta, notáře nebo banky, ne přímo na ruku.
Nepodepisovat smlouvu o smlouvě budoucí s vysokou smluvní pokutou bez právní kontroly.
Pozor na zpětný pronájem, kdy prodávající v bytě dál bydlí v nájmu. Podmínky nájmu a možnost zpětné koupě musí být jasně ve smlouvě.
Nechat si udělat nabídky od více firem a porovnat je s odhadem tržní ceny.
Ověřit firmu v obchodním rejstříku a nechat smlouvu přečíst advokáta.
Neplatit žádné poplatky předem za „prověření“ nebo rezervaci.

Prodej domu: co je jinak

Prodej rodinného domu trvá obvykle déle než prodej bytu, protože kupujících je méně a každý dům je jiný. Víc času zabere i příprava dokladů.

Od roku 2014 je stavba součástí pozemku, pokud patří stejnému vlastníkovi, a prodávají se spolu. Pokud se dělí pozemek nebo se prodává jen jeho část, je potřeba geometrický plán. U domu se vyplatí mít po ruce kolaudační souhlas nebo jiný doklad o užívání stavby, doklady k přípojkám, u studny a jímky nebo čistírny odpadních vod jejich povolení.

Kupující domu se víc ptají na technický stav: střechu, vlhkost ve zdivu, rozvody a vytápění. Znalecký posudek nebo stavebně technický průzkum před prodejem odhalí vady dřív, než je najde kupující, a zabrání sporům o skryté vady po prodeji.

Daňová pravidla i poplatky jsou u domu stejné jako u bytu. Časový test a osvobození z bytové potřeby se posuzují u celé nemovitosti.

Nejčastější chyby

První je počítání jen s provizí. Daň, úschova a poplatky dohromady bývají srovnatelná částka.

Druhá je podpis zprostředkovatelské smlouvy bez čtení. Zvlášť u exkluzivity na mnoho měsíců bez možnosti odstoupit.

Třetí je odklad daňové otázky až po prodeji. Osvobození z bytové potřeby vyžaduje oznámení správci daně v dané lhůtě, jinak zanikne.

Čtvrtá je stanovení ceny podle inzerátů. Nabídková cena není cena realizovaná.

Časová osa prodeje

Od rozhodnutí prodat k penězům na účtu uplyne u běžného bytu obvykle několik měsíců. Většinu času nezabere hledání kupujícího, ale administrativa po dohodě.

Příprava zahrnuje vyřízení průkazu energetické náročnosti, obstarání dokladů k jednotce a prohlídku právního stavu v katastru. Tahle fáze se dá udělat dopředu a ušetří týdny.

Po dohodě s kupujícím následuje rezervace, podpis kupní smlouvy, složení peněz do úschovy a podání návrhu na vklad. Katastrální úřad má na rozhodnutí lhůtu a k tomu běží dvacetidenní ochranná lhůta od zápisu plomby.

Peníze z úschovy se uvolňují až po zápisu nového vlastníka. Teprve potom se řeší předání bytu, odečty energií a přepis dodavatelů.

Co při předání nezapomenout

Předávací protokol je krátký dokument, který ale předchází většině sporů. Zapisují se do něj stavy měřidel, počet předaných klíčů a stav vybavení.

Zálohy na energie se přepisují na nového vlastníka a u služeb spojených s bydlením se hlásí změna správci domu. Bez toho chodí předpisy dál na původního vlastníka.

Vypořádání příspěvků do fondu oprav a přeplatků z vyúčtování se řídí kupní smlouvou. Pokud v ní ujednání chybí, řeší se dohodou až po vyúčtování, což bývá zdroj neshod.

Kam dál

Na tvorbu ceny se zaměřuje text o tom, co ovlivňuje cenu nemovitosti.

S výběrem zprostředkovatele pomůže text o tom, jak vybrat realitní kancelář.

U zděděné nemovitosti nelze prodej zahájit dřív než po pravomocném usnesení. Postup popisuje text o průběhu dědického řízení.

Časté otázky

Kolik stojí prodej bytu?

Rozhoduje provize, daň z příjmu, úschova a poplatky za vklad. Největší položkou bývá daň, pokud neplatí osvobození.

Kdo platí provizi?

Záleží na smlouvě, zákon to neurčuje. Podstatnější než výše je rozsah služby, který má být ve smlouvě vypsaný.

Kolik je poplatek za vklad do katastru?

2 000 Kč, při elektronickém podání na elektronickém formuláři 1 600 Kč. Obvykle ho hradí kupující.

Platí se ještě daň z nabytí nemovitých věcí?

Neplatí, byla zrušena. Zůstává roční daň z nemovitých věcí, kterou platí vlastník k prvnímu lednu.

Kdy jsem osvobozen od daně z příjmu?

Po uplynutí časového testu, který je u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021 desetiletý, dále při splnění podmínky bydliště nebo při použití peněz na vlastní bytovou potřebu.

Musím mít energetický průkaz?

Ano, při prodeji je povinný a zajišťuje ho vlastník. Náklad nese prodávající.

Dá se prodat byt s hypotékou?

Dá, jen postup má víc kroků. Banka vydá vyčíslení zůstatku a souhlas s výmazem zástavy, kupní cena se rozdělí v úschově.

Vyplatí se prodej bez realitní kanceláře?

U jednoduchého případu bez zástavy a spoluvlastníků ano. Přenáší se ale na vás inzerce, prohlídky, smlouvy a hlídání převodu.

Můžu vynechat úschovu kupní ceny?

Nedoporučuje se. Předání peněz mimo úschovu je nejrizikovější moment celého prodeje.

Co se stane, když zamlčím vadu?

Prodávající odpovídá za vady, o kterých věděl a neupozornil na ně. Spor po prodeji bývá dražší než sleva z ceny.

Jak rychle prodat byt?

Stanovit cenu podle realizovaných cen, připravit doklady předem, vyřešit právní stav, byt vyklidit a nafotit a být k dispozici na prohlídky. Rychlost ovlivňuje i financování kupujícího.

Vyplatí se výkup nemovitosti?

Když je čas důležitější než cena, například při hrozící dražbě. Výkupní cena bývá výrazně pod tržní, peníze musí jít přes úschovu a smlouvu je vhodné nechat zkontrolovat advokátem.

Jak rychle prodat dům?

Stejně jako byt, jen s delší přípravou dokladů k pozemku, přípojkám a užívání stavby. Posudek technického stavu předem zabrání sporům a zrychlí jednání.