Daň z prodeje nemovitosti: časový test a osvobození

Prodej bytu nebo domu je z pohledu daní jednorázový příjem, který se musí přiznat. V praxi ale většina prodávajících nakonec neplatí nic, protože se na ně vztahuje některé z osvobození.

Problém je v tom, že osvobození nefungují automaticky ve všech případech. U jednoho z nich se musí podat oznámení finančnímu úřadu, a kdo to nestihne, o osvobození přijde.

Text vysvětluje, jaké testy existují, jak se počítá základ daně, když osvobození neplatí, a co se přiznává i tehdy, když se nakonec nic neodvádí.

Text popisuje obecná pravidla platná v roce 2026. Konkrétní případ, zejména dědictví, spoluvlastnictví nebo podnikatelský majetek, patří daňovému poradci.

Daň z nabytí už neexistuje

Prvním zdrojem nedorozumění je záměna dvou různých daní. Daň z nabytí nemovitých věcí, kterou platil kupující, byla zrušena a dnes se neodvádí.

Zůstala daň z příjmu, kterou řeší prodávající, pokud na jeho prodej nedopadá osvobození. To je daň úplně jiného typu a jiného poplatníka.

Třetí, samostatnou daní je roční daň z nemovitých věcí. Ta se platí každý rok bez ohledu na prodej a týká se toho, kdo byl vlastníkem k prvnímu lednu.

Rozlišení těchto tří pojmů řeší většinu otázek, se kterými prodávající přicházejí. Při prodeji se v drtivé většině případů řeší jen ta druhá.

Časový test

Nejběžnější cestou k osvobození je uplynutí časového testu mezi nabytím a prodejem. Délka testu se ale liší podle toho, kdy jste nemovitost získali.

U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 činí časový test deset let. U nemovitostí nabytých do 31. prosince 2020 zůstává v platnosti kratší lhůta pěti let.

Počítá se od nabytí vlastnického práva, tedy zpravidla od právních účinků vkladu do katastru. U dědictví v přímé linii se do lhůty započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel.

U nemovitosti pořízené na základě smlouvy o výstavbě nebo v družstevním bydlení se počátek lhůty určuje jinak. Právě tady se nejčastěji chybuje.

Přehled cest k osvobození

Cesta	Podmínka	Nutné oznámení
Časový test 10 let	nabytí od 1. 1. 2021	ne
Časový test 5 let	nabytí do 31. 12. 2020	ne
Bydliště v nemovitosti	bydliště bezprostředně před prodejem po stanovenou dobu	ne
Použití na bytovou potřebu	peníze použité na vlastní bydlení	ano, správci daně
Dědictví v přímé linii	započítává se doba vlastnictví zůstavitele	ne
Žádná z cest	příjem se zdaňuje	podává se přiznání

Osvobození přes bytovou potřebu

Pokud časový test neuplynul, existuje cesta přes použití peněz na vlastní bytovou potřebu. Za tu se považuje například koupě jiného bydlení, výstavba, rekonstrukce nebo splacení úvěru na bydlení.

Tahle cesta má ale jednu podmínku, na které nejčastěji ztroskotá. Záměr použít prostředky na bytovou potřebu se musí oznámit správci daně, a to do konce lhůty pro podání daňového přiznání za období, ve kterém příjem vznikl.

Bez oznámení osvobození nevzniká, i kdyby prodávající peníze prokazatelně na bydlení použil. Jde o formální podmínku, kterou nelze doplnit později.

Prostředky se navíc musí použít ve stanovené lhůtě. Pokud k tomu nedojde, příjem se dodaňuje zpětně.

Když osvobození neplatí

V takovém případě se příjem zdaňuje jako ostatní příjem. Základem daně není celá prodejní cena, ale rozdíl mezi ní a prokazatelnými výdaji.

Za výdaj se považuje především pořizovací cena nemovitosti. Připočítat lze i prokázané výdaje na technické zhodnocení, tedy na rekonstrukce a přístavby.

Uznatelné jsou také náklady spojené s prodejem, například provize zprostředkovateli nebo znalecký posudek. K jejich uplatnění je nutné mít doklady.

Právě proto se vyplatí uschovávat faktury z rekonstrukcí. Bez dokladů se výdaje neuznají a daň se počítá z podstatně vyššího základu.

Na co si dát pozor

Doklady o pořizovací ceně a rekonstrukcích uschovat po celou dobu vlastnictví.
U nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021 počítat s desetiletým testem, ne s pětiletým.
Oznámení o bytové potřebě podat ve lhůtě, jinak osvobození zanikne.
Rozlišit datum podpisu smlouvy a datum právních účinků vkladu.
U spoluvlastnictví posuzovat každý podíl samostatně.
U dědictví ověřit, jestli jde o přímou linii.
Prodej nemovitosti zahrnuté v obchodním majetku má vlastní režim.
Příjem se přiznává v roce, kdy byl přijat, i když se smlouva podepsala dřív.

Kdy se podává přiznání

Pokud je příjem osvobozen, obvykle se do přiznání neuvádí. Výjimkou je situace, kdy osvobozený příjem přesáhne stanovený limit a vzniká oznamovací povinnost.

Pokud osvobozen není, uvádí se v daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok, ve kterém byl přijat. Rozhoduje okamžik přijetí peněz, ne podpis smlouvy.

Termíny se řídí obecnými lhůtami pro daňové přiznání. Elektronické podání a podání přes poradce mají lhůty delší.

V roce prodeje se hodí zkontrolovat i další povinnosti. Pokud nemovitost přestala být ve vlastnictví, podává se také přiznání k dani z nemovitých věcí na následující rok.

Nejčastější chyby

První je předpoklad, že po pěti letech je vždy hotovo. Od roku 2021 platí u nově nabytých nemovitostí desetiletý test.

Druhá je opomenuté oznámení o bytové potřebě. Bez něj osvobození nevznikne, ať už peníze skončily kdekoli.

Třetí je zahození dokladů. Bez faktur z rekonstrukce se výdaje neuznají a daň se počítá z vyššího základu.

Čtvrtá je počítání lhůty od podpisu smlouvy. Rozhodné je nabytí vlastnického práva podle zápisu v katastru.

Spoluvlastnictví, manželé a dědictví

U spoluvlastnictví se každý podíl posuzuje samostatně. Každý spoluvlastník tedy řeší časový test podle toho, kdy svůj podíl nabyl, a přiznává svoji část příjmu.

U majetku ve společném jmění manželů se příjem zdaňuje u jednoho z manželů. Který to bude, si mohou zvolit, ale nelze jej rozdělit na poloviny.

U dědictví v přímé linii, tedy od rodičů, prarodičů nebo dětí, se do časového testu započítává doba vlastnictví zůstavitele. To v praxi znamená, že zděděný byt po rodičích bývá osvobozen okamžitě.

U dědictví mimo přímou linii se doba nezapočítává a test běží od nabytí dědictvím. Rozdíl mezi oběma situacemi bývá zdrojem nepříjemných překvapení.

Kam dál

Souhrn všech výdajů při prodeji najdete v textu o tom, kolik stojí prodej bytu.

Na tvorbu ceny se zaměřuje text o tom, co ovlivňuje cenu nemovitosti.

Časté otázky

Platí se při prodeji daň z nabytí nemovitých věcí?

Neplatí, byla zrušena. Prodávající řeší daň z příjmu, pokud se na něj nevztahuje osvobození.

Jak dlouhý je časový test?

U nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021 deset let, u dříve nabytých pět let.

Od kdy se lhůta počítá?

Od nabytí vlastnického práva, tedy zpravidla od právních účinků vkladu do katastru, ne od podpisu smlouvy.

Co když jsem v bytě bydlel?

Osvobozen je prodej, pokud jste v nemovitosti bezprostředně před prodejem bydleli po stanovenou dobu.

Co je osvobození přes bytovou potřebu?

Peníze z prodeje použijete na vlastní bydlení. Podmínkou je oznámení správci daně do konce lhůty pro podání přiznání.

Co se stane, když oznámení nepodám?

Osvobození nevznikne, i kdybyste peníze na bydlení prokazatelně použili. Jde o formální podmínku bez možnosti dodatečné nápravy.

Z čeho se daň počítá?

Z rozdílu mezi prodejní cenou a prokazatelnými výdaji, tedy pořizovací cenou, technickým zhodnocením a náklady na prodej.

Musím mít doklady z rekonstrukce?

Musíte, jinak se výdaje neuznají. Vyplatí se uchovávat je po celou dobu vlastnictví.

Jak je to u zděděné nemovitosti?

U dědictví v přímé linii se do časového testu započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel.

Kdy se příjem přiznává?

Za rok, ve kterém byl přijat. Rozhoduje okamžik přijetí peněz, ne datum podpisu smlouvy.