Průkaz energetické náročnosti budovy: kdy je povinný

Průkaz energetické náročnosti budovy je dokument, který se u prodeje a pronájmu vyžaduje ze zákona a přesto na něj většina majitelů myslí až na poslední chvíli. Přitom jeho zpracování zabere čas a bez něj se nemá inzerovat.

Zkratka PENB se často zaměňuje s energetickým auditem nebo se štítkem na spotřebiči. Jde ale o něco jiného: o standardizované vyhodnocení, kolik energie budova potřebuje na provoz.

Text vysvětluje, kdy je průkaz povinný, co z něj vyčtete, jak dlouho platí a co dělat, když ho společenství vlastníků nemá.

Co PENB je a co není

Průkaz hodnotí energetickou náročnost budovy nebo její ucelené části v porovnání s referenční budovou. Výsledkem je zařazení do třídy od A po G a soubor dílčích ukazatelů.

Nejde o měření skutečné spotřeby. Průkaz počítá s normovaným provozem, takže reálná spotřeba domácnosti se od výsledku může lišit podle chování obyvatel.

Energetický audit je jiný dokument s jiným účelem a rozsahem. Průkaz slouží k porovnání budov mezi sebou, audit k návrhu opatření.

Zpracovat průkaz smí jen osoba s příslušným oprávněním, tedy energetický specialista zapsaný v seznamu vedeném ministerstvem. Dokument od kohokoli jiného nemá váhu.

Kdy je povinný

Situace	Kdo zajišťuje
Prodej budovy	vlastník budovy
Prodej bytové jednotky	vlastník, podklad od společenství vlastníků
Pronájem budovy	vlastník budovy
Pronájem ucelené části budovy	vlastník jednotky
Nová výstavba	stavebník
Větší změna dokončené budovy	vlastník

Povinnost zajistit průkaz při prodeji a pronájmu platí od roku 2013, u pronájmu ucelené části budovy od roku 2016. Zákon zároveň stanoví výjimky, například pro některé památkově chráněné budovy nebo objekty pro náboženské účely.

Co se z průkazu dá vyčíst

Nejviditelnější je barevná stupnice s třídou od A do G. Třída A označuje mimořádně úspornou budovu, G naopak mimořádně nehospodárnou.

Pod stupnicí jsou dílčí ukazatele. Sledovat se vyplatí zejména potřebu tepla na vytápění, protože ta nejvíc ovlivňuje měsíční náklady.

Součástí průkazu je i doporučení opatření pro snížení náročnosti. Bývá obecné, ale ukáže, jestli je hlavním problémem obálka budovy, nebo zdroj tepla.

Pro kupujícího je to jediný standardizovaný podklad, podle kterého lze dvě nemovitosti porovnat. Právě proto se jeho význam při rozhodování zvyšuje.

Kdy a jak dlouho platí

Průkaz platí deset let od data vyhotovení. Platnost končí dřív, pokud na budově proběhne větší změna, například zateplení nebo výměna zdroje tepla.

Po takové změně se zpracovává nový průkaz. To bývá pro majitele příznivé, protože se zlepšené parametry projeví v lepší třídě.

U bytových domů si průkaz obvykle nechává zpracovat společenství vlastníků pro celý dům. Vlastník jednotky pak od společenství žádá jeho kopii nebo výpis.

Pokud společenství průkaz nemá a nedodá ho, může vlastník jednotky doložit energetickou náročnost jiným zákonem předvídaným způsobem. Podmínky je vhodné konzultovat, protože se v čase mění.

Co udělat před prodejem nebo pronájmem

Zjistěte u společenství vlastníků, jestli průkaz pro dům existuje.
Zkontrolujte datum vyhotovení a zbývající platnost.
Pokud chybí, oslovte energetického specialistu ze seznamu ministerstva.
Připravte podklady: projektovou dokumentaci, údaje o zdroji tepla a o zateplení.
Počítejte s tím, že zpracování zabere dny až týdny.
Třídu uveďte v inzerci hned od začátku.
Průkaz nebo jeho ověřenou kopii předejte kupujícímu nejpozději při podpisu smlouvy.
Předání si nechte potvrdit, ideálně přímo ve smlouvě.

Průkaz v inzerci

Ukazatele energetické náročnosti se uvádějí už v informačních a reklamních materiálech. V praxi to znamená, že třída má být v inzerátu.

Pokud průkaz chybí, uvádí se v inzerci nejhorší třída. Tenhle postup se ale často zneužívá jako náhrada za nezpracovaný průkaz, což povinnost neruší.

Realitní kanceláře na existenci průkazu obvykle upozorní samy, protože se odpovědnost týká i jich. Vlastníka to ale nezbavuje povinnosti průkaz zajistit.

Kontrolu dodržování provádí Státní energetická inspekce. Za nesplnění povinnosti může uložit pokutu, jejíž výše se liší podle toho, jde-li o podnikající osobu.

Kolik stojí a co cenu ovlivňuje

Cena se odvíjí od typu a velikosti budovy a od toho, jestli je k dispozici projektová dokumentace. Bytová jednotka v panelovém domě vyjde levněji než rodinný dům s několika přístavbami.

Zásadní vliv má dostupnost podkladů. Bez dokumentace musí specialista provést zaměření a odhad skladby konstrukcí, což práci prodraží.

Vyplatí se vyžádat si více nabídek. Rozdíly mezi zpracovateli bývají u stejné budovy znatelné.

Levná nabídka bez prohlídky a bez podkladů je varovný signál. Průkaz vypracovaný od stolu z hrubých odhadů může vést k třídě, která neodpovídá skutečnosti.

Nejčastější chyby

První je odklad na poslední chvíli. Zpracování trvá dny až týdny a bez průkazu se nemá inzerovat.

Druhá je záměna s energetickým štítkem spotřebiče nebo s auditem. Jde o tři různé dokumenty.

Třetí je spoléhání na starý průkaz po zateplení. Větší změna budovy platnost ukončí a nový průkaz bývá pro majitele výhodnější.

Čtvrtá je nepotvrzené předání. Vyplatí se zaznamenat ho přímo v kupní nebo nájemní smlouvě.

Co se dá s třídou udělat

Zařazení do třídy se dá zlepšit, ale jen zásahem do budovy. Nejúčinnější bývá zateplení obálky, tedy fasády, střechy a stropu nad sklepem, a výměna oken.

Druhou cestou je změna zdroje tepla. Přechod z lokálního zdroje na tepelné čerpadlo nebo připojení k soustavě zásobování teplem se v hodnocení projeví výrazně.

U bytové jednotky je ale zásadní omezení. Většinu opatření nelze udělat samostatně, protože se týkají společných částí domu a rozhoduje o nich shromáždění společenství vlastníků.

Vlastník jednotky proto třídu ovlivní jen okrajově. O výsledku rozhoduje stav celého domu, ne vybavení konkrétního bytu.

Kam dál

Vliv energetiky na hodnotu popisuje text o tom, co ovlivňuje cenu nemovitosti.

Kam průkaz zapadá ve smlouvě, ukazuje text o tom, co nesmí chybět v kupní smlouvě.

Souhrn výdajů najdete v textu o tom, kolik stojí prodej bytu.

Časté otázky

Co je PENB?

Průkaz energetické náročnosti budovy. Hodnotí, kolik energie budova potřebuje na provoz, a řadí ji do třídy od A do G.

Kdy ho potřebuju?

Při prodeji a pronájmu budovy i ucelené části, u nové výstavby a po větší změně dokončené budovy.

Kdo ho zajišťuje?

Vlastník budovy nebo jednotky. U bytového domu si ho obvykle nechává zpracovat společenství vlastníků.

Kdo ho smí vypracovat?

Jen energetický specialista zapsaný v seznamu vedeném ministerstvem. Dokument od jiné osoby nemá váhu.

Jak dlouho platí?

Deset let od vyhotovení, nebo do provedení větší změny dokončené budovy.

Ukazuje moji skutečnou spotřebu?

Neukazuje. Počítá s normovaným provozem, takže reálná spotřeba se liší podle chování obyvatel.

Musí být třída v inzerátu?

Ukazatele se uvádějí už v informačních a reklamních materiálech, takže v praxi ano.

Co když ho společenství vlastníků nemá?

Vlastník jednotky může energetickou náročnost doložit jiným zákonem předvídaným způsobem. Podmínky je vhodné ověřit.

Hrozí za nesplnění postih?

Ano, kontrolu provádí Státní energetická inspekce a může uložit pokutu.

Je to totéž co energetický audit?

Není. Průkaz slouží k porovnání budov mezi sebou, audit k návrhu konkrétních opatření.