Radovan Vítek: nemovitosti, cyklus a proč rozhoduje okamžik nákupu
Nemovitostní skupiny nevydělávají tím, že koupí dům, ale tím, že ho koupí ve správné fázi cyklu. Radovan Vítek postavil CPI Property Group na jednoduché a nepříjemné pravdě: nejlepší nákupy se dělají tehdy, když jsou ostatní účastníci trhu pod tlakem a musejí prodávat. To znamená mít v takové chvíli volné prostředky, tedy nebýt sám ve stejné situaci. Právě tahle podmínka odděluje ty, kdo o cyklu mluví, od těch, kdo z něj skutečně těží.
Tenhle text shrnuje jeho dráhu, čtyři principy z nemovitostního podnikání, které se dají použít i v mnohem menším měřítku, a co z jeho cesty přenositelné není. Údaje odpovídají stavu k září 2026.
Kdo je Radovan Vítek
| Mezník | Co se stalo |
|---|---|
| 1971 | narozen v Krnově |
| 90. léta | začínal v prostředí kuponové privatizace |
| Přelom tisíciletí | přesun do nemovitostí a budování portfolia |
| 2000. léta | vznik skupiny zaměřené na komerční nemovitosti |
| 2010. léta | expanze do dalších zemí střední Evropy a Německa |
| 2020. léta | převzetí velkých rakouských nemovitostních skupin |
| Zaměření | kanceláře, maloobchod, hotely a nájemní bydlení |
| Postavení | řadí se mezi nejbohatší Čechy |
Nakupovat, když ostatní musejí prodávat
Nemovitostní trh se pohybuje v cyklech a rozdíl mezi dobrým a špatným výsledkem nedělá výběr budovy, ale okamžik nákupu. Skupiny tohoto typu proto drží prostředky připravené na období, kdy ceny klesají a konkurentů ubývá, protože jsou zaneprázdnění vlastními problémy.
V menším měřítku to platí u čehokoli, co se kupuje na delší dobu. Vybavení, prostory i firmy se prodávají levněji v okamžicích, kdy je poptávka slabá. Podmínkou je opět rezerva; kdo v poklesu sám bojuje o přežití, nemá z levných cen nic. Souvisejícím tématem je text o finančních zlozvycích, mezi kterými chybějící rezerva stojí na předním místě.
Hodnotu dělá nájemní tok, ne cena na papíře
Komerční nemovitost se neoceňuje podle toho, kolik stála, ale podle toho, jaký příjem přináší a jak je ten příjem jistý. Budova s dlouhodobými nájemními smlouvami a spolehlivými nájemci má jinou hodnotu než stejná budova z poloviny prázdná.
Přenesené do běžného podnikání to znamená dívat se na opakovaný příjem jinak než na jednorázový. Firma se stabilní základnou zákazníků, kteří platí pravidelně, je odolnější i cennější než firma se stejným obratem složeným z náhodných zakázek. Rozdíl se přitom projeví až v okamžiku, kdy poptávka na trhu poleví.
Dluh je nástroj i riziko současně
| Stránka | Co znamená |
|---|---|
| Páka | umožní koupit víc, než na co má vlastní kapitál |
| Náklad | úroková sazba se v čase mění, splátka roste |
| Refinancování | úvěr je nutné po čase nahradit novým |
| Ocenění | pokles hodnoty zástavy zhorší podmínky |
| Splatnost | rozložení splatností tlumí riziko jednoho roku |
| Podmínka | příjem musí splátku pokrýt i v horším scénáři |
Nemovitostní podnikání stojí na úvěrech a právě proto je citlivé na změnu sazeb. Poslední řádek tabulky je pravidlo, které platí stejně pro skupinu s desítkami budov i pro živnostníka s jedním úvěrem: počítat s tím, že příjem klesne a splátka vzroste, a ověřit, jestli to takové zatížení unese.
Růst akvizicí místo stavby od nuly
Skupina rostla především přebíráním existujících portfolií a firem, ne vlastní výstavbou. Je to rychlejší cesta, protože se kupuje hotový a fungující majetek s nájemci, ale vyžaduje schopnost posoudit, co se vlastně kupuje, a integrovat to do vlastního provozu.
Malá firma může uvažovat podobně. Převzetí menšího konkurenta, který končí kvůli věku majitele, bývá levnější a rychlejší cesta k zákazníkům než jejich získávání jednoho po druhém. Riziko je v tom, co se s firmou přebírá; závazky, smlouvy a nespokojení zákazníci se v nabídce neuvádějí.
Co z jeho cesty přenést nejde
Především vstupní kapitál a přístup k financování v takovém rozsahu, který umožňuje nakupovat celá portfolia. To je jiná liga a nedá se nahradit pílí. Nepřenosný je i start v devadesátých letech, tedy v prostředí, které se nezopakuje.
Nepřenosná je i míra koncentrace do jednoho typu aktiv. Skupina zaměřená převážně na komerční nemovitosti je vystavena tomu, co se s tímhle segmentem děje, a v období vyšších sazeb a menší poptávky po kancelářích se to projeví. Podnikatel bez takového zázemí by měl mít rizika rozložená víc.
Proč se o nemovitostních skupinách málo ví
Podnikání tohoto typu je pro veřejnost neviditelné, i když se odehrává v budovách, kolem kterých lidé denně chodí. Důvodem je, že zákazníkem není spotřebitel, ale nájemce, tedy firma nebo řetězec, a k té se komunikuje jinými cestami než reklamou. Skupina proto nepotřebuje známou značku a její majitel nemá důvod vystupovat na veřejnosti.
Druhým důvodem je struktura. Velké nemovitostní skupiny bývají složené z desítek společností, protože každá budova nebo projekt se často drží v samostatné firmě; usnadňuje to financování i případný prodej jednotlivé nemovitosti. Zvenčí to působí nepřehledně, uvnitř jde o běžný a legitimní způsob, jak oddělit rizika.
Pro drobného podnikatele z toho plyne jedna praktická věc. Pokud si pronajímá prostory od takové skupiny, jedná s profesionálním pronajímatelem, který má vyjednanou smlouvu ve svůj prospěch a nechává si ji připravovat právníky. Vyplatí se proto číst zejména ustanovení o inflační doložce, o délce výpovědní doby a o tom, kdo hradí opravy a technické zhodnocení; právě tyhle body v součtu rozhodují o skutečném nákladu na nájem víc než sazba za metr.
Další podnikatelské příběhy rozebrané stejným způsobem, tedy s principy i s tím, co z nich přebírat nemá smysl, shrnuje rozcestník inspirace od úspěšných podnikatelů.
Časté otázky
Čím se Radovan Vítek proslavil?
Vybudováním nemovitostní skupiny CPI Property Group zaměřené na komerční nemovitosti, tedy kanceláře, maloobchod a hotely, ve střední Evropě a v Německu. Řadí se mezi nejbohatší Čechy.
Jak taková skupina roste?
Především přebíráním existujících portfolií a firem, ne vlastní výstavbou. Kupuje se hotový majetek s nájemci, což je rychlejší, ale vyžaduje umět posoudit, co se přebírá.
Proč je důležité načasování nákupu?
Protože nemovitostní trh se pohybuje v cyklech a nejlepší nákupy vznikají tehdy, když jsou ostatní účastníci pod tlakem a musejí prodávat. Podmínkou je mít v tu chvíli volné prostředky.
Podle čeho se oceňuje komerční nemovitost?
Podle příjmu, který přináší, a podle jistoty toho příjmu. Budova s dlouhodobými smlouvami a spolehlivými nájemci má jinou hodnotu než stejná budova z poloviny prázdná.
Proč je takové podnikání citlivé na úrokové sazby?
Protože stojí na úvěrech, které je nutné po čase refinancovat. Růst sazeb zvyšuje splátku a případný pokles hodnoty zástavy zhoršuje podmínky nového úvěru.
Co si z toho vzít do malé firmy?
Držet rezervu na období, kdy se nakupuje levně, budovat opakovaný příjem místo náhodných zakázek a u každého úvěru počítat s tím, že příjem klesne a splátka vzroste.
Dává smysl koupit menšího konkurenta?
Může být levnější a rychlejší než získávání zákazníků jednoho po druhém, zvlášť když majitel končí kvůli věku. Riziko je v závazcích a smlouvách, které se přebírají spolu s firmou.
Co z jeho cesty zopakovat nelze?
Vstupní kapitál a přístup k financování v rozsahu, který umožňuje kupovat celá portfolia, a start v prostředí devadesátých let. Nepřenosná je i míra koncentrace do jednoho segmentu.
Zdroje: obecně dostupné informace o skupině CPI Property Group a veřejně známé skutečnosti o podnikatelské dráze Radovana Vítka. Text je výkladem principů, ne úplným životopisem, a neuvádí konkrétní majetkové údaje.
