Jak vybrat realitní kancelář: provize a exkluzivita
Realitní kancelář není v transakci vaším právním zástupcem, ale zprostředkovatelem, který dostane zaplaceno, až když se obchod uskuteční. Tenhle rozdíl vysvětluje většinu problémů, se kterými se lidé u prodeje nebo koupě nemovitosti setkají. Zprostředkovatel je motivovaný obchod uzavřít, ne ho zastavit, a proto se na jeho posouzení rizik nedá spoléhat stejně jako na posouzení právníka, kterého si platíte vy. Neznamená to, že je kancelář zbytečná; znamená to, že je potřeba vědět, co od ní čekat.
Tenhle text shrnuje, co realitní zprostředkovatel podle zákona musí, jak funguje provize a exkluzivní smlouva, kde jsou pasti u rezervační smlouvy a u úschovy peněz, podle čeho poznáte kvalitní kancelář a co dělat, když se něco pokazí. Údaje odpovídají stavu k září 2026.
Co kancelář dělá a co ne
| Dělá | Nedělá |
|---|---|
| oceňuje a nastavuje nabídkovou cenu | nezastupuje vás právně |
| připravuje inzerci a fotografie | neručí za právní bezvadnost sama o sobě |
| organizuje prohlídky a komunikaci | nezaručuje prodej v určitém termínu |
| prověřuje zájemce a jejich financování | nenahrazuje odhad pro banku |
| zajišťuje podklady z katastru | nenese vaši daňovou povinnost |
| koordinuje podpis a předání | není stavební technik ani znalec |
Nejčastější nedorozumění vzniká u smluv. Kupní smlouvu obvykle připravuje spolupracující advokát kanceláře, jehož klientem ale není kupující ani prodávající, nýbrž kancelář. Vlastního právníka na kontrolu smlouvy se proto vyplatí zaplatit i tehdy, když kancelář smlouvu dodá; jde o zlomek hodnoty transakce.
Co musí zprostředkovatel ze zákona
Od roku 2020 platí zákon o realitním zprostředkování, který z do té doby volné činnosti udělal vázanou živnost s podmínkami. To je hlavní nástroj, kterým se dá kancelář prověřit.
| Povinnost | Co znamená v praxi |
|---|---|
| Vázaná živnost | zprostředkovatel musí prokázat odbornou způsobilost |
| Povinné pojištění | pojištění odpovědnosti za škodu se stanoveným limitem |
| Písemná smlouva | zprostředkovatelská smlouva musí být písemná |
| Výpis z katastru | předává se zájemci a nesmí být starší tří pracovních dnů |
| Informace o závadách | povinnost sdělit známé vady a právní závady |
| Výhradní smlouva se spotřebitelem | nejvýše na šest měsíců, lze opakovaně prodloužit |
| Úschova peněz | jen za zákonem stanovených podmínek, ne automaticky |
| Oddělení od jiných služeb | zprostředkování nelze podmínit dalšími službami |
Doklad o pojištění si můžete vyžádat a seriózní kancelář ho poskytne bez váhání. Je to nejrychlejší test, protože prokazuje, že podniká v souladu se zákonem, a zároveň dává jistotu, že případná škoda způsobená chybou makléře má z čeho být nahrazena.
Provize a kdo ji platí
Provize se obvykle pohybuje v rozmezí jednotek procent z kupní ceny a je předmětem dohody, nikoli sazebníkem. Podstatnější než její výše je ale odpověď na dvě otázky: kdo ji platí a co všechno je v ní zahrnuto.
V praxi ji hradí prodávající, ale existují i případy, kdy je přenesena na kupujícího. Zákon vyžaduje, aby bylo jasně sjednáno, kdo je plátcem; nejasná formulace typu provize je součástí kupní ceny bývá zdrojem sporu. Zjišťujte také, jestli jsou v provizi zahrnuty právní služby, znalecký posudek, energetický průkaz a inzerce, nebo se doúčtovávají zvlášť.
Druhou otázkou je okamžik vzniku nároku. Provize má být splatná až po uzavření obchodu; formulace, podle které vzniká nárok už při obstarání zájemce ochotného koupit, může znamenat, že zaplatíte, i když k prodeji nedojde.
Exkluzivita: kdy ano a kdy ne
| Pro | Proti |
|---|---|
| kancelář investuje do propagace, protože má jistotu | vážete se na jednu firmu na dané období |
| nemovitost není v inzerci vícekrát a za různé ceny | při špatné volbě ztratíte měsíce |
| jednotná komunikace se zájemci | bez exkluzivity kanceláře soutěží a tlačí cenu dolů |
| obvykle vyjednatelná nižší provize | sankce za předčasné ukončení bývají vysoké |
Nemovitost inzerovaná souběžně pěti kancelářemi za pět různých cen působí na zájemce špatně a signalizuje, že se prodává dlouho. Exkluzivita proto zpravidla dává smysl, ale s dvěma podmínkami: kratší doba než zákonné maximum a jasně sjednané podmínky ukončení, pokud kancelář nedodá, co slíbila.
Před podpisem si nechte ukázat, co konkrétně kancelář udělá, tedy počet fotografií, jestli bude půdorys a video, na kterých portálech bude inzerát a jak často budete dostávat zprávy o postupu. Slib bez konkrétních čísel se špatně vymáhá.
Rezervační smlouva a záloha
Rezervační smlouva je bod, kde vzniká nejvíc sporů. Kupující v ní obvykle skládá rezervační poplatek a zavazuje se uzavřít kupní smlouvu; pokud neuzavře, poplatek propadá. Riziko spočívá v tom, že se podepisuje dřív, než je jisté financování a než právník viděl kupní smlouvu.
Před podpisem se proto ověřuje, jestli je poplatek zálohou na kupní cenu nebo odměnou kanceláře, za jakých okolností se vrací a jaká je lhůta na uzavření kupní smlouvy. Zvlášť důležitá je klauzule pro případ, že banka úvěr neschválí; bez ní zaplatíte za to, že vám nikdo nepůjčil.
Rozumné je nepodepisovat rezervaci na místě při prohlídce. Nátlak na okamžitý podpis s odůvodněním, že o nemovitost je zájem, je běžná prodejní technika a legitimní kanceláři nevadí, když si smlouvu odnesete na den domů.
Úschova kupní ceny
Peníze mají ležet na účtu, ke kterému nemá žádná ze stran samostatný přístup, a mají se uvolnit až po zápisu vlastnického práva do katastru. Možnosti jsou v zásadě tři: advokátní úschova, notářská úschova a bankovní úschova.
Úschova u realitní kanceláře je také možná, ale jen za podmínek stanovených zákonem a na výslovnou žádost klienta; není to výchozí varianta a nesmí být podmínkou zprostředkování. Vzhledem k tomu, že jde o největší částku celého obchodu, je notářská nebo advokátní úschova obvykle bezpečnější volba.
Varovné signály
| Signál | Proč je problém |
|---|---|
| Odmítá doložit pojištění | povinnost ze zákona, odmítnutí je zásadní varování |
| Tlačí na podpis na místě | prodejní technika, ne péče o klienta |
| Nechce dát smlouvu předem | bez času na přečtení nelze posoudit rizika |
| Provize splatná bez uzavření obchodu | zaplatíte, i když se neprodá |
| Slibuje cenu výrazně nad trhem | často jde o získání zakázky, cena se pak snižuje |
| Nemá výpis z katastru | zákonná povinnost, absence značí nepořádek |
| Trvá na vlastní úschově | nesmí být podmínkou zprostředkování |
| Neuvede identifikaci firmy | ověřte název, sídlo a živnostenské oprávnění |
Jak vybírat
Začněte tím, že si ověříte oprávnění v živnostenském rejstříku a firmu v obchodním rejstříku; obojí je veřejné a zabere to pár minut. Pak se ptejte na počet obchodů uskutečněných v dané lokalitě za poslední rok, protože znalost místa je u realit rozhodující a nedá se nahradit obecnou zkušeností.
Hodnocení na internetu berte jako doplněk, ne jako důkaz. Užitečnější je požádat o kontakt na dva klienty z poslední doby; kdo je odmítne poskytnout, obvykle nemá co ukázat. A nakonec si všímejte, jestli makléř mluví i o rizicích a o tom, co může nevyjít. Ten, kdo popisuje jen hladký průběh, buď obchod nedělal dost dlouho, nebo něco zamlčuje.
Když se něco pokazí
První krok je písemná reklamace u kanceláře s popisem toho, co nebylo splněno, a s odkazem na příslušné ustanovení smlouvy. U spotřebitelských sporů se lze obrátit na Českou obchodní inspekci, která vede mimosoudní řešení sporů; je bezplatné a předchází soudu.
Porušení povinností podle zákona o realitním zprostředkování řeší živnostenský úřad. U škody způsobené chybou makléře se uplatňuje nárok z povinného pojištění odpovědnosti, a právě proto se vyplatí doklad o pojištění vyžádat hned na začátku, ne až ve chvíli, kdy je problém na světě. Souvisejícím tématem je i to, jak se rozhoduje o velkých výdajích; popisuje ho text o deseti finančních zlozvycích.
Než se rozhodnete pro zprostředkovatele, hodí se znát reálnou hodnotu, jak popisuje text o tom, co ovlivňuje cenu nemovitosti, a přehled toho, kolik stojí prodej bytu.
Časté otázky
Zastupuje mě realitní kancelář právně?
Nezastupuje. Je zprostředkovatel, který dostane zaplaceno až při uzavření obchodu, takže je motivovaný obchod dokončit. Advokát připravující smlouvu je obvykle smluvním partnerem kanceláře, ne vaším.
Co musí zprostředkovatel podle zákona?
Mít vázanou živnost s prokázanou odbornou způsobilostí, povinné pojištění odpovědnosti, uzavřít písemnou smlouvu, předat výpis z katastru ne starší tří pracovních dnů a sdělit známé vady a právní závady.
Jak vysoká bývá provize?
Obvykle v rozmezí jednotek procent z kupní ceny a je věcí dohody. Důležitější než výše je, kdo ji platí, co všechno zahrnuje a kdy vzniká nárok na její vyplacení.
Kdy vzniká nárok na provizi?
Má vzniknout až po uzavření obchodu. Formulace, podle níž nárok vzniká už obstaráním zájemce ochotného koupit, může znamenat, že zaplatíte i tehdy, když se neprodá.
Vyplatí se exkluzivní smlouva?
Zpravidla ano, protože kancelář pak investuje do propagace a nemovitost není inzerovaná vícekrát za různé ceny. Podmínkou je kratší doba než zákonné maximum šesti měsíců a jasné podmínky ukončení.
Na co pozor u rezervační smlouvy?
Zda je poplatek zálohou na kupní cenu nebo odměnou kanceláře, za jakých okolností se vrací a hlavně jestli obsahuje klauzuli pro případ neschválení úvěru. Bez ní zaplatíte za to, že vám banka nepůjčila.
Kde má ležet kupní cena?
Na účtu, ke kterému nemá žádná ze stran samostatný přístup, s uvolněním až po zápisu do katastru. Bezpečnější než úschova u kanceláře bývá notářská, advokátní nebo bankovní.
Může kancelář trvat na vlastní úschově?
Nemůže. Úschova u realitního zprostředkovatele je možná jen za zákonem stanovených podmínek a na výslovnou žádost klienta a nesmí být podmínkou zprostředkování.
Jak si kancelář ověřit?
V živnostenském a obchodním rejstříku, vyžádáním dokladu o pojištění odpovědnosti a dotazem na počet obchodů uskutečněných v dané lokalitě za poslední rok. Užitečné je požádat i o kontakt na dva nedávné klienty.
Je vysoký odhad ceny dobré znamení?
Naopak bývá varovným signálem. Nabídnout cenu výrazně nad trhem je způsob, jak získat zakázku; cena se pak postupně snižuje a nemovitost se prodává dlouho.
Musím mít vlastního právníka?
Nemusíte, ale u částky odpovídající hodnotě nemovitosti je kontrola smlouvy vlastním právníkem zlomkem ceny transakce a jediný způsob, jak mít někoho na své straně.
Kam se obrátit při sporu?
Nejdřív písemně na kancelář, poté u spotřebitelských sporů na Českou obchodní inspekci, která vede bezplatné mimosoudní řešení. Porušení zákonných povinností řeší živnostenský úřad, škodu povinné pojištění.
Zdroje: zákon o realitním zprostředkování účinný od roku 2020 a obecně dostupné informace o průběhu realitních transakcí. Stav k září 2026. Jde o obecný přehled, ne o právní poradenství.
